Сб. Дек 4th, 2021

AliExpress RU&CIS NEW re:Store СберМегаМаркет

В апреле правительство Приморья сообщало, что с начала года поступило более 10 тысяч жалоб на работу управляющих организаций во Владивостоке. До этого губернатор края Олег Кожемяко во время встречи с главой региональной госжилинспекции раскритиковал работу этого ведомства и УК, которые оно призвано контролировать. На устранение недостатков был дан месяц — до конца апреля. Но прошло уже без малого два месяца, а вместо кардинальных мер приходят лишь сообщения о начавшемся переделе рынка УК. Сами управляющие организации все недостатки в обслуживании домов списывают на нехватку денег из-за устаревших тарифов. Однако опыт ТСЖ показывает, что при аналогичном объёме финансирования вполне реально обеспечить высокий уровень качества. На что и почему уходят деньги жильцов по счетам УК, — разбирался VL.ru.

По данным ГИС ЖКХ, во Владивостоке значится 14 143 объекта жилищного фонда. Из них управляющие компании (организации) есть у 2941 дома, в 340 создали ТСЖ или ТСН, ещё 73 выбрали жилищные кооперативы и ЖСК. Остальные дома либо не выбрали форму управления, либо информация об управляющих организациях не внесена в систему ГИС ЖКХ (в основном речь идёт о частном секторе).

По статистике сервиса VL.ru, наибольшее количество жалоб на УК у жителей Владивостока возникает из-за некачественной уборки придомовой территории и общих помещений здания. Зимой это очистка тротуаров и проездов от льда и снега (кстати, лидер последнего сезона по количеству обращений). Всесезонная проблема — уборка подъездов, особенно обострившаяся в период пандемии коронавируса, когда управляющие организации обязали чаще и тщательнее обрабатывать общедомовое имущество (эта тема вторая по популярности). А ещё владивостокцы регулярно жалуются на то, что в жилых зданиях протекают крыши, не работают лифты, текут коммуникации в подвалах, разрушены дороги и тротуары на придомовой территории. Все эти вопросы относятся к компетенции обслуживающей организации, а за их своевременное решение собственники недвижимости ежемесячно платят по счетам УК.

«Управляйкам» не хватает денег

Резюме из бесед с инициативными жильцами и УК сформировало следующую картину: как только вдумчиво и целенаправленно владивостокцы создают ТСЖ или ТСН они получают более качественные услуги за те же, а то и за меньшие деньги. А вот УК своя позиция и объяснение всех недоработок — тариф на коммунальные услуги, особенно на уборку территорий домов и подъездов, уже устарел. Тарифы были приняты более 10 лет назад и нынешним затратам на обслуживание уже не соответствуют.

Один из представителей вновь созданных управляющих компаний во Владивостоке рассказал, что, как правило, за панельными «хрущёвками» в 90 квартир — стандартной пятиэтажке с шестью подъездами или одноподъездной девятиэтажкой — закреплён один дворник, а также одна уборщица лестничных клеток. Согласно нормативам, уборщик должен подметать веником подъезды с первого по последний этаж не меньше шести раз в неделю. Один раз в месяц — проводить влажную уборку всего подъезда и два раза генеральную — протирать перила, выключатели, почтовые ящики, подоконники. Так называемое влажное подметание первых двух этажей должно происходить каждый день. Однако такие работники, как правило, трудятся на сдельной оплате и убирают территорию и подъезды трёх-четырёх соседних домов.

По словам участника рынка, в «хрущёвке» квадратный метр жилья обслуживают за 16 рублей. Из них два рубля выделяют на содержание подъездов и мест общего пользования для домов, построенных в советское время. Из этих денег надо умудряться платить зарплату, налоги, покупать моющие средства уборщицам и инвентарь дворникам.

В то же время тарифы на обслуживание новостроек сегодня находятся в диапазоне 30-40 рублей за квадратный метр жилья. В управляющих компаниях говорят, что готовы брать и пять рублей за «квадрат», но тогда в перечне услуг будут лишь аварийные работы, а всё остальное – ремонт крыш, труб, подвальных помещений — пусть жильцы оплачивают из собственного кармана, равно как и косметический ремонт.

Усугубляет проблему низкий уровень укомплектованности домов дворниками в управляющих компаниях — порой она доходит лишь 25%. Всё дело в том, что часть жителей Средней Азии приезжает по квоте строительных компаний, а на период простоя устраивается в сферу ЖКХ. Но как только начинается строительный сезон, они сбегают к другим работодателям. Хотя по отчётам этот труд недёшево обходится жильцам домов, наши сограждане с неохотой соглашаются выполнять уборку территорий. Подчас они берутся за эту работу лишь в безвыходных ситуациях. Так, один из докторов наук из университета убирает территорию двух домов в районе улицы Хабаровская, и делает это демонстративно. В период пандемии преподавателей вывели на онлайн-занятия и педагогическую нагрузку сократили вместе с зарплатой. Ещё одна мама двоих детей тоже согласилась мыть подъезды, но делает это по ночам, так как стесняется соседей.

Распределение обязанностей по уборке придомовых территорий тоже вопрос интересный. Как не раз писал VL.ru, на уборку сломанных веток и деревьев после ледяного дождя мэрия Владивостока потратила более 100 млн рублей. Однако порубочные остатки на придомовых территориях — это забота управляющих компаний. Коммунальные службы города могут помочь с вывозом, но за содержание прилегающей к дому земли всё же платят жильцы свой УК, так что убирать территорию обязаны сотрудники обслуживающей организации.

Сам себе ТСЖ

Аргументы «управляек» об устаревших тарифах и дефиците персонала можно было принять за чистую монету, если бы одновременно примеры ТСЖ и ТСН не доказывали обратное. Уходя от нерадивых УК, которые рулят финансовыми потоками десятков домов, товарищества на деньги одного дома умудряются обеспечить его качественное содержание. Представитель одного ТСЖ видит причину в разном отношении УК и товариществ к своим обязанностям, другой — в том объёме денег со счёта дома, который уходит на «вознаграждение» УК, то есть на содержание компании со всем персоналом.

Так, буквально сбежать от ненавязчивых услуг УК Ленинского района удалось дому на улице Жигура, 26. Коммунальное хозяйство у дома внушительное – общая площадь помещения 60 тысяч квадратных метров, участок длинною около 700 метров, фактически целая деревенька с 2500 жителей.

«Все работы, проводимые в доме или рядом с ним, УК и подрядчики с нами не согласовывали, любое замечание игнорировали. И я бы не сказал, что это злой умысел, но однозначно отсутствие коммуникации и безразличие. Возникла такая пирамида: руководство УК, его учредители, которые занимаются подсчётом денег, дальше подрядчики, которые делают лишь то, что им выгодно. И на третьем уровне стоят наемные работники из Средней Азии, которые видя такое безразличие, относятся к своим обязанностям спустя рукава. Отправной точкой в отказе от услуг УК стала уборка подъездов. Уборщица мыла несколько этажей одним ведром. Сегодня наш дом создал ТСЖ, теперь три уборщицы вместо шести и один дворник выполняют работу дешевле и лучше, чем оценивала свой труд УК Ленинского района. Как только мы создали ТСЖ, поняли, что никого из прежней команды обслуживающего персонала к себе не возьмём», — рассказывает председатель ТСЖ на Жигура, 26 Виталий Пак.

Вопрос, нуждающийся в серьёзном контроле, по словам Виталия Пака, обслуживание теплоузлов и лифтов: «На практике мы увидели, что УК Ленинского района совершенно не следила за подрядчиками, а те за состоянием лифтовых механизмов. Поэтому наше ТСЖ заключило договор с новой организацией, её специалисты провели «дефектовку» и выяснили, что на тросах не хватает так называемых «башмаков», то есть наши лифты, поднимаясь вверх-вниз, буквально болтались на воздухе. Такое впечатление, что УК и аффилированная лифтовая компания ожидали катастрофы».

Дефектовка противопожарной системы дома после отказа от услуг УК Ленинского района также показала — из общего числа пожарных задвижек, размещённых на каждом из 17 этажей, 50% находятся в нерабочем состоянии.

Ну, и совсем уж курьёзная ситуация была связана с просьбой отсыпать дорогу щебнем из-за сильного гололеда. УК просьбу казалось бы восприняло, но прислал два полных КАМАЗа с 14 тоннам отсева, когда хватило бы и пары тонн. Поэтому этой весной подъезды дома на Жигура, 26 были похожи на укрепрайоны, заставленные мешками с щебнем. Сегодня ими продолжают укреплять близлежащие канавы и откосы.

Представитель другого ТСН во Владивостоке на условиях анонимности поделился с VL.ru, что решение о создании товарищества их новостройка приняла, увидев суммы «вознаграждений» УК в ежегодном отчёте. Формально доля этих расходов не превышала установленных договором 10% от финансовых оборотов дома. Но потом инициативные жильцы пересчитали сметную стоимость некоторых товаров и услуг, которые были указаны в отчёте, например, инвентаря для субботника, стройматериалов для мелкого ремонта в подъезде, обслуживания лифта и других. Оказалось, что по отчётам УК всё это было на 15-50% дороже рыночной цены. Плюс, за счёт жильцов оплачивались услуги неких специалистов, которых собственники недвижимости ни разу не видели, как и результатов их работы.

Сбежать от жилищного кооператива

Однако и обособленность от УК — не гарантия качества управления домом и прозрачности финансовых потоков. Так, часть жильцов дома на Чкалова, 30 хотят избавиться от услуг председателя ЖСК-94 и создать своё ТСЖ. Собственники жилья трижды пытались провести собрания, но положенный кворум собрать не удаётся. Чтобы провести решение, необходимы голоса 270 собственников. В это же время председатель оперирует рукописными (не нотариальными) доверенностями, полученными в своё время от некоторых жильцов (такое право он получил за счёт изменения устава) и собирает оплату за услуги только наличными.

История долгих мытарств соседей дома на Чкалова, 30 началось с того, что прежний руководитель жилищно-строительного кооператива, по мнению жильцов, для быстрого окончания строительства пустил на отделку некачественные панели для фасадов с поддельными сертификатами. Жители рассказывают, что на председателя был возбуждён ряд уголовных дел, но они благополучно закрывались. А потом добавилась мутная история с недостроем многоуровневой парковки. Председатель якобы привёз конструкцию из Китая, но до конца её так и не смонтировали. Некоторые жильцы, ставшие пайщиками и сдавшие по 300 тысяч рублей за парковочное место, остались не с чем.

«Мы анализировали единственные отчётные документы, которые смогли достать — по доходам и расходам ЖСК-94 за 2018 год – и увидели, что наличными деньгами в кассу наш председатель получил более 30 млн рублей в год, из них он оплачивал аренду собственного автомобиля, сотовую связь, закупку канцелярии и многое другое, а реального обслуживания дома как не было так и нет», — делится перипетиями коммунального спора представитель инициативной группы Андрей Сиденко.

Много вопросов у активных собственников жилья по Чкалова, 30 и к фактической численности административных работников ЖСК. Свои обязанности исполняют председатель, кассир, юрист, два дворника и уборщица. Но в отчёте за 2020 год, размещённом на портале ФНС, можно увидеть, что в жилищном кооперативе трудятся 14 человек. Все эти люди за год в качестве оплаты труда получили 6,5 млн рублей. Обращения в прокуратуру и полицию относительно правомерности таких трат и других мошеннических схем пока оказались безрезультативными. Усугубляет дело риск исключения ЖСК-94 из реестра ЕГРЮЛ.

Напомним, как ранее писал VL.ru, собственники недвижимости в новостройках подчас хотят отказаться от «карманных» УК застройщиков и создать своё ТСЖ. Но удаётся это немногим, так как управляющие организации не спешат оставлять «свежие» квадраты.

Отметим, что 13 апреля на встрече с представителями УК губернатор Приморья Олег Кожемяко среди недостатков в организации работы управляющих организаций отдельно отметил отсутствие в штате ряда компаний необходимого обслуживающего персонала. В качестве варианта решения проблемы обсуждалась укомплектация пяти административно-территориальных управлений, чью технику управляющие организации смогут брать в аренду. Помимо этого, на том же совещании стало известно о существовании Лиги управляющих компаний Приморья под руководством скандально известного предпринимателя Вадима Глазунова. Вскоре жители некоторых домов Фрунзенского района узнали, что их дома массово переводят в другую УК по поддельным протоколам. Далее с аналогичной проблемой столкнулись и жители домов в других районах города.

Xiaomi Дочки-Сыночки Ашан

Источник

Последние новости Владивостока