Пн. Дек 6th, 2021

AliExpress RU&CIS NEW re:Store СберМегаМаркет

Год назад, после объявления режима самоизоляции, во Владивостоке начал резко расти спрос на дачи и участки, в том числе под индивидуальное жилищное строительство. Земельный вопрос продолжил будоражить умы горожан и в начале 2021-го. Но в тоже время статистика фиксирует ощутимое снижение объёмов индивидуального домостроения по уже введённым в эксплуатацию объектам. То есть сухие цифры говорят – горожане покупают землю всё активнее, но строить на ней свой дом не торопятся. Действительно ли пустуют купленные участки, как на рынке земли сказалась льготная ипотека и сколько ещё продлится дачная миграция, – в обзоре VL.ru.

По данным аналитики сайта объявлений FarPost.ru, в стоимости земель под ИЖС отмечается устойчивый восходящий тренд. За последние пять лет было зафиксировано более 17 тысяч предложений участков именно с таким назначением использования. Количество объявлений постепенно увеличивалось до весны 2020-го, а затем начало резко сокращаться, то есть предложений земли под строительство дома становится меньше.

На фоне повышенного спроса на земельные участки в дачных и коттеджных посёлках, стоило ожидать и бума частного домостроения. Но статистика говорит об обратном – объём ввода в эксплуатацию индивидуальных домов во Владивостоке снижается, как в абсолютных цифрах, так и относительно общего объёма жилищного строительства. По данным экономического мониторинга мэрии приморской столицы, в 2019 году из 233 тысяч жилых квадратов почти 43 тысячи кв. м пришлись на ИЖС (более 18%). А по итогам 2020-го доля индивидуальных домов снизилась до 11% – 34,5 тысячи «квадратов» ИЖС из 308 тысяч кв. м жилых помещений. С января по март – не сезон для строительства, но даже с учётом этого факта первый квартал 2021-го вновь демонстрирует снижением темпов индивидуального строительства – в эксплуатацию введено 5,7 тысячи квадратных метров ИЖС. Это 4,2% от более 135 тысяч «квадратов» общей площади возведённого в городе жилья. Для сравнения в аналогичный период 2019 и 2020 годов по ИЖС вводили в эксплуатацию более 9 тысяч кв. м, что составляло 19% и 29% от общих объёмов жилищного строительства.

Эксперты рынков продажи земли и строительства домов рассказали сразу о нескольких тенденциях, которые могли спровоцировать такой разрыв между покупкой участков и их освоением под жильё. Здесь и использование земли в качестве инвестиционных инструментов, и сокращение площадей возводимых домов из-за снижения покупательной способности, и простое нежелание регистрировать возведённые объекты в том числе в качестве жилых, а не дачных. Наконец, из-за роста стоимости участков владивостокцы мигрируют всё дальше от границ приморской столицы, то есть их дома в городскую статистику уже не попадают.

Земля – «твердая валюта»

Директор Центра загородная недвижимость «Моя земля» Алексей Дормидонтов считает, что в этом году спрос на земельные участки в пригороде Владивостока, скорее стабилизируется, приходит в норму, чем вырастет. Происходит возвращение к значениям допандемийных показателей 2017–2019 годов. Хотя аномально высокий спрос на землю и покупку дома на ней всё же был зафиксирован во второй половине прошлого года. В период пандемии исчезла необходимость появляться на деловых мероприятиях, люди перешли на удалённую работу. Для такого рода покупателей на первое место вышли экологичность, удобство и комфорт проживания. Однако в первую очередь всё же нестабильность в экономике заставила горожан рассматривать покупку земли как инвестиционное вложение. И в данном случае они правы – стоимость земли снижаться не будет, ведь как говорил классик, её уже не производят. Поэтому люди и начали вкладываться в «твердую валюту», то есть в землю.

К инвестиционной составляющей спроса на землю стоит прибавить и понятные перспективы жизни в загородном доме. Это актуально даже для таких удалённых локаций как Соловей Ключ, посёлки Западный и Ключевое, Трудовое, район Шаморы и пригород Артёма. Опрос, проведённый компанией «Моя земля», зафиксировал высокий уровень спроса на земельные участки в этих районах. Но традиционно впереди более развитые пригородные районы – Седанка, Садгород, Океанская. Безусловный лидер после постройки низководного моста – район Де-Фриза.

По оценке директора ГК «Метры» Владимира Закурко, спрос на земельные участки в пригороде Владивостока за последние полтора года вырос на 50%. Весомую роль сыграла сельская ипотека под 2,7% годовых. Потребитель сориентировался в условиях программы и начал буквально скупать землю. Высокий уровень потребности в участках и строительстве того самого домика в деревне в Приморье, как и в России в целом, приводит к тому, что лимит на программу «сельская ипотека» заканчивается в считанные часы.

Долгое время тормозили программу «сельская ипотека» бумаги об установленных квадратах для строительства частных домов на семью. Их должны были предоставлять районные администрации, но чиновники не понимали, какие документы от них нужны. Сегодня это требование отменено, и программа немного сдвинулась с места.

К слову, ряд приморских экспертов рынка считают «сельскую ипотеку» достаточно циничным банковским продуктом. Казалось бы правительство страны заявило о необходимости развивать Дальний Восток и предложило льготную программу, которой могут воспользоваться все жители России (конечно, если получат прописку в новом жилье у Тихого океана). А здесь подоспела и «сельская ипотека», скоторой по совершенно другим, более низким ценам можно приобрести землю и дом, например, в Ленинградской области.

По мнению Владимира Закурко, «сельская ипотека» стала определённым конкурентом «дальневосточной». К примеру, под «сельскую» подходит уже район Трудового. А «Дальневосточная ипотека» не рассматривает и то, что начинается с Надеждинского района. Именно здесь, по словам Владимира Закурко, произошёл всплеск оформлений ДВ-гектаров осенью прошлого года. Заявок так много, что многие из них до сих находятся на рассмотрении.

С помощью «Дальневосточной ипотеки» строят дома на ДВ-гектаре и те, кому больше 35 лет (это возрастное ограничение действует на приобретение квартир). Но молодые люди тоже берут ДВ-ипотеку на постройку дома, как результат такое финансовое плечо ещё больше увеличивает спрос на загородную землю.

В строительной компании «Кодолов Групп» парировали, что построить-то дом на земле по «Дальневосточной ипотеке» можно, а вот въехать в него уже сложнее. «Коробка» действительно обойдётся примерно в 6 млн рублей (максимальная сумма ДВ-ипотеки под ИЖС), но ещё потребуются серьёзные вложения в ремонт, о которых будущие новосёлы часто забывают. Из-за таких неожиданных трат встаёт и приёмка дома, и его регистрация.

Земля в цене

С другой стороны рынка находятся владивостокские латифундисты, которые имели заветные сотки земли с незапамятных времён. Увидев меняющуюся конъюнктуру на рынке, землевладельцы поспешили выставить их на продажу. В свою очередь высокий спрос на землю подтолкнул цены вверх. В ряде районов цена сотки увеличилась на 20–30%.

«Если говорить о Надеждинском районе, Де-Фризе, Шмидтовке и Прохладном – всех населённых пунктах, что возле низководного моста, – цена сотки там увеличилась вдвое», – говорит Алексей Дормидонтов.

В свою очередь Владимир Закурко отмечает, что после пандемии предпочтения покупателей при выборе земли изменились. Так сказать, расширился кругозор горожан, которые раньше рассматривали только ближайшие районы – Седанку, Садгород, Океанскую. Сегодня же они свободно приобретают землю и дома на Де-Фризе и даже в сторону Большого Камня. И, конечно же, стоимость участков в разных районах варьируется значительно. Если в районе Кневичей можно найти сотку по 10 тысяч рублей, то на Де–Фризе её цена начнётся от 100 тысяч. Рядом с «Фетисов Ареной» – уже 300 тысяч, а в районе Седанки попросят 400 тысяч рублей за сотку.

Как рассказывает руководитель агентства недвижимости Estater Валерий Чумичев, владивостокцы, возводившие дома ещё в 2009–2010 годах, сейчас распродают свои активы и приобретают участки для нового строительства. Такая категория людей не редко подогревает спрос на участки поближе к городу, например, на Чайке. Эксперт так же подтверждает сложившийся спрос на земли полуострова Де–Фриз, а также растущую популярность земли у КП-2 рядом с «Леруа Мерлен». Пока земля там не дорогая, и эти участки раскупают для будущего строительства.

Юрист правового холдинга «Профиль–Владивосток» Елена Цой при оформлении участков заметила желание клиентов найти землю поближе к городу от Седанки до Океанской. Но стоимость участков там чересчур высокая, а большая часть клиентов имеет возможность направить на покупку земли под ИЖС лишь 2–3 миллиона рублей.

Неравномерно растёт цена сотки под ИЖС и в самом Владивостоке. Так, по словам владивостокского архитектора-проектировщика Дмитрия Федчуна, на Патрокле 6–10 соток можно приобрести за 3–4 млн рублей. Эксперты также говорят, что на Соловей Ключе найдётся хороший участок и за 1 млн рублей.

С инфраструктурой дороже

Меняется, по мнению Алексея Дормидонтова, и формат загородного девелопмента со стороны участников рынка. Если раньше участки можно было купить где-то в поле без инфраструктуры, то сейчас крупные землевладельцы начинают осваивать территории комплексно: централизовано подводят электричество и дороги, предлагают подключить канализации и водопровода. Всё это в итоге увеличивает стоимость земли для строительства индивидуального дома.

Валерий Чумичев также говорит о прямой зависимости стоимости участка от инженерной оснащённости сопредельных территорий, локации участка и его рельефа. Чем сложнее рельеф, тем дороже впоследствии фронт строительных работ. Например, высок спрос на седанкинскую землю и участков там почти нет в продаже, но диапазон цен на сотку здесь от 800 тысяч до 1 миллиона рублей.

Основные ошибки владивостокцев при покупке земли связаны с неверным пониманием состояния участка: его может подтапливать, он нуждается в отсыпке. Горожане довольно часто скупают всё подряд – что дёшево или разрекламировано. А затем новоявленный землевладелец понимает, что на ликвидацию огрехов на участке придётся потратить миллионы рублей. В итоге земля простаивает до хороших времен. Поэтому до покупки участка и начала возведения дома Владимир Закурко рекомендует привлекать оценщиков, иначе стройка рискует остановится, не успев начаться.

Наф-Наф переселился к Нуф-Нуфу

Сегодня загородный дом в пригороде уже не показатель статуса Наф-Нафа, выстроившего каменный замок, а обычное жильё. С точки зрения Алексея Дормидонтова, нынешние клиенты уходят от гигантизма и обращаются к функциональному формату. Если раньше дом был предметом кича, то сейчас – место для комфортного проживания.

По словам директора АН «Городской риэлторский центр» Сергея Косикова, сегодня строительство в пригороде Владивостока претерпело серьёзную трансформацию. Возведение индивидуальных домов идёт из разного рода материалов, и все современные технологии, которые существуют в стране, в Приморье уже испробованы. Строительные компании и сами заказчики теперь делают ставку на сип-панели и деревянные комплекты для возведения домов. Всё реже стали прибегать к классическому кирпичу.

При возведении индивидуальных домов приморские компании стали отказываться от пеноблоков. В «Кодолов Групп» считают, что строительство с их помощью менее технологично, поэтому стараются иметь дело с газоблоками.

Рассказывая о процессе оформления частных домов на земельных участках, Елена Цой рассказывает, что, как правило, владивостокцы возводят объкеты площадью 150 кв. м из газобетона или отсевоблока. Деревянные дома на третьем месте по предпочтениям клиентов. По наблюдениям эксперта, часть владивостокцев приобретает землю для постройки капитального дома на дачных участках. Те, кто имеют большие финансовые возможности, уходят от плотной застройки дачных кооперативов и строятся в отдалении от соседей.

Количество возводимых частных домов, по мнению девелоперов ИЖС, не сокращается. Однако строители увидели очень чёткую тенденцию – приморцы стали заказывать жильё меньшей площади. Налицо падение покупательской способности населения.

«К нам поступают заявки на дома меньше 80 квадратных метров, как-то просили построить дом в 50 кв. м. За такие проекты мы не берёмся. Работаем в более высоком ценовом сегменте, строим индивидуальные частные дома от 200 кв. м, с учётом отделки, теплоэффективности и т. п. Собственно говоря, к нам приходят те клиенты, кто понимает, что дом не может стоить дешевле, чем квартира, и после окончания строительства официально регистрируют свои дома. Те, кто считает, что дом стоит всего 3 млн рублей, должен понимать, это в лучшем случае стоимость «коробки» – стен и крыши. Остальное – электричество, водоотведение, канализация, а также ремонт, обойдутся в аналогичную сумму. Отсутствие понимания экономики проекта своего дома ведёт к большому количеству недостроев», – отмечают в строительной компании.

По подсчётам архитектора-проектировщика Дмитрия Федчуна, всё больший спрос формируется вокруг небольших домов в 100 «квадратов». В этом году в приоритете одноэтажные жилые здания. Строительство домов из бруса из–за роста стоимости древесины также кратно подорожало. Дом в 150 кв. м из профилированного бруса обойдётся в 20 млн рублей. Поэтому большая часть заказов из сухой древесины касается бань и других подсобных помещений.

Если проектировать дом из пеноблоков, то его строительство без отделки обойдётся в 50–100 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Отделка, установка котла отопления, проведение электричества прибавит 2–3 млн к стоимости дома. В итоге общая стоимость дома достигнет 5–7 млн рублей.

Такие небольшие дома, как правило, ставят на Соловей Ключе, в некоммерческих садовых товариществах или кооперативах. Относительно последующего оформления домов в качестве жилых на таких территориях возникают вопросы: хотите ли вы в этом доме жить, или вам не терпится его оформить. Собственники скромных и недорогих строений, как правило, выбирают первый вариант. А вот владельцы домов большой площади и более дорогих по отделке оформляют свою собственность без промедления.

Финансирование определяет скорость

Сроки строительство дома напрямую зависят от финансовых возможностей заказчика. По наблюдениям архитектора Дмитрия Федчуна, на процесс возведения может уйти четыре месяца, но, как правило, первый год посвящён заливке фундамента.

Алексей Дормидонтов объясняет, с того момента, как проект на руках, до завершения общестроительных работ проходит 6 месяцев, но всё зависит от размера дома. В эти полгода включены земельные работы, работы по фундаменту, возведение теплого контура и отделка, подведение коммуникаций и прочее. При строительстве из готового домокомплекта скорость немного выше, примерно на три недели.

«Полагаю, что после того, как спрос стабилизируется, молодёжь наберёт дома в ипотеку, структура спроса вернётся в норму, и аудитория чётко разделится на три части: треть будет строить дома для постоянного места жительства, треть – дачи и с инвестиционными целями, оставшаяся часть – для самореализации долго и вдумчиво в течение долгих лет будет строить дом своей мечты», – прогнозирует эксперт.

Яна Мальцева

Xiaomi Дочки-Сыночки Ашан

Источник

Последние новости Владивостока